今年度税制改正で、1.「住宅ローン控除の特例」が改正され、2.「バリアフリー工事のローン控除」が新たに追加さたことはご存知ですか？

1.そろそろ一戸建を購入したいと考えている方へ

三位一体改革による税源委譲で、今年から皆さんがお支払になる税金総額はそれ程変わりませんが、その内訳が変わりました。⇒所得税負担が減少し、住民税負担が増加します。そこで、所得税特有の減税制度「住宅ローン控除」の効果が少なくなったため、「住宅ローン控除の”特例”」が新設されました。ご自身の所得に応じて”現行”住宅ローン控除制度と、今回ご紹介する”特例”住宅ローン控除制度のうち、何れか有利な方を選択できることとなりました。

【現行制度】
・控除期間　　　 10年間
・最大減税額　　平成19年居住　→　200万円平成20年居住　→　160万円

【｢特例｣】
・控除期間 15年間　
※特記事項　　　中古住宅購入の要件緩和

2.老後に備えて手すりの設置や、お風呂場の改良をお考えになっている皆様へ

高齢者等の安心・安全な生活環境のため、税制面でも一定のバリアフリー化改修工事のためのローン控除制度が新設されました。改修工事のためのローン残高の一定割合が、５年間、所得税から控除されます。また、改修工事により固定資産税が増加しますが、同時に、一定の場合固定資産税の1/3が減額されるという手当てもなされています。

・控除期間 　 5年間
・ローン残高 1,000万円以下の部分
・工事内容
1.廊下の拡幅 2.階段勾配緩和 3.浴室改良 4.便所改良
5.手すり設置 6.屋内段差解消 7.引き戸へ取替 8.床の滑り止め
・金額要件 工事費用合計額が30万円超の場合

税理士　山沢　昌寛

「年金は専門家の社会保険労務士へ！」とよく聞く。実のところ年金は専門家である社会保険労務士にも難しい。誰がこんなに分かりにくい制度にしたのか、IT技術を駆使してよほど頭のいい人が作ったのかもしれない。制度が複雑化した原因は、年金給付そのものを社会の変化にあわせて改革してきたことと人口の変動によることが大きい。
　日本の社会保障制度は戦争中にあらかた形作られたものだが、現在の厚生年金も太平洋戦争中に労働者年金として作られ、保険料の一部は軍艦や飛行機になってしまったともいわれる。それゆえ当時、軍需工場に動員された人の昭和19年～昭和20年が厚生年金の加入期間になったりしている。
　年金制度の発足当初は保険料納付のみで給付がないため、低い保険料で高い年金を約束する、ある意味「大盤振る舞い」だった。高い保険料で（旧年金と比べて）低い年金を支給する現行制度と違っていた訳で、それを高度経済成長が後押しした。いい時代である。
　経済が低成長で、人口は少子高齢化、韓国や中国におされ気味の日本はこれからどうするのか、国際的に何を目指すのか、社会保障にも必要とされるグランドデザインがよく見えない。年金で分かっていることは、満額支給でも現役世代の半分の支給、つまり年金だけでは生活できない時代になるということだ。また年金給付が世帯単位から個人単位へ様変わりしいくだろうこともある。
　総務省の統計によれば、この４月以降夫婦の離婚が増加しているそうである。やはりか、という感がある。この４月から年金の離婚分割が開始になったことによるのだろう。来年からは離婚分割のように夫婦の合意あるいは裁判所の決定をまたずに、強制的に分割できる３号分割が開始される。そうすると更に離婚件数が増加するかもしれない。
　でもご用心。夫が死亡後に妻が貰っていた遺族年金が受給できなくなる点、夫婦の二人暮らしより一人で暮らす方が生活費がよけいに掛かる点に注意が必要で、そこをちゃんと理解して生活設計しておかないと、分割後の小額になった年金だけでは生活費が不足するおそれがある。
「私は退職金をあてこんでいる。」なるほど、「私は専業主婦だったけど、60歳から年金が欲しいから、1年間働く予定。」さすが、よくつぼを押さえておられる。ご不明の点は、社労士やFPにお問い合わせください。

不動産賃貸のトラブル処理に携わるにあたって感じることは、連帯保証人の重要性です。連帯保証人は、賃借人が賃料の支払いを遅延した場合に賃借人にかわってその支払いを履行するというだけではなく、例えば、賃借人が賃料の支払いを遅滞したまま明渡しを行わないような場合や賃借人自身が行方不明になってしまったような事例でも、事実上ということではありますが、きちんとした連帯保証人がついていると、明渡しに向けて連帯保証人の協力が得られ、トラブルの解決がスムーズに進むこともあります。
　ところが、契約実務の中では、賃借人に関する確認までは行われていても、連帯保証人に関しては十分な確認が行われていない事例によく遭遇します。
　連帯保証人の保証能力がきちんと検討されていないというだけではなく、賃借人と連帯保証人の欄が同じ筆跡になっておりそもそも連帯保証契約の締結に関する立証が出来ないという事例さえ散見します。
　これは、連帯保証人が賃借人と比較するすれば付随的な立場にすぎないという意識があるために、契約締結にあたって余り重視されていないためにおこるのでしょうが、上述のとおり何かおこったときに連帯保証人が果たす役割は非常に重要ですから、契約締結にあたってその点をおざなりにすることがないよう気をつけなければなりません。
　具体的には、新規の契約にあたっては、必ず連帯保証人本人に署名をしてもらうこと、本人の印鑑証明書の提出を求めること、可能であれば源泉徴収票など連帯保証人の資力が判断できる資料の提示を求め保証能力の有無を精査することなどが重要です。
　連帯保証人の人柄まではなかなか把握できないとしても、連帯保証人と賃借人の関係から何かあったときにはきちんと賃借人に働きかけることが可能な人物を選ぶことも重要です。この点、例えば、賃借人会社、連帯保証人会社代表者という事例をよく見ますが、このような契約になっていると、賃借人会社の経営が行き詰まった場合に連帯保証人である会社代表者も共倒れになり、結局連帯保証人の実効性が期待できませんので、さらに第三者的な立場の連帯保証人を求めておいた方が無難です。
　また、殊に継続中の契約について連帯保証人を変更する場合、賃借人に滞納履歴があることを伝えずに連帯保証人と契約を結ぶと、錯誤等で連帯保証契約が無効になる可能性もありますので、連帯保証人にきちんと客観的な状況を説明し、出来ればこれを文書化して連帯保証人の署名捺印をもらっておければ万全です。
　「賃借人がしっかりしているから大丈夫だろう」ととかく考えがちですが、問題が起こったときには連帯保証人が非常に大切な役割を果たすことを明記して、契約締結にあたっても慎重に対応し、あるいは、そのようなところまで目の届く信頼できる仲介業者を選ぶなど心がけたいものです。
弁護士　手島万里

◆成年後見制度とは？

成年後見制度は、認知症や知的障害などのために判断能力や意思能力が不十分な状態にある人を支援し、その権利擁護を図る制度です。従来の成年後見制度である禁治産・準禁治産制度は、意思能力に障害のある人を取引の場から排除することによって、本人の財産を保全するとともに取引の安全を図るという点に主眼が置かれていましたが、新しい成年後見制度では、社会生活の中で、可能な限り本人の意思と能力を生かし、その自立を支援することを重視しています。そのため、各人の個別の状況に応じた弾力的な利用しやすい制度の構築を目指し、法定後見制度として、後見・保佐・補助の３類型の制度が設けられました。これは、現に判断能力が不十分な状態にある人に対して、一定の申立権者からの後見・保佐・補助開始の審判の申立てにより、家庭裁判所が成年後見人・保佐人・補助人を選任する制度です。また、任意後見制度といって、本人自身が、将来判断能力の衰えた場合に備え、あらかじめ契約（任意後見契約）によって後見人を選任しておくという制度も設けられています。

◆遺言書を発見したとき

公正証書遺言以外の遺言書を発見した人は、遅滞なく、それを遺言者の最終住所地を管轄する家庭裁判所に提出して「検認」を受けなければなりません。遺言書に封印のある場合は、家庭裁判所において相続人またはその代理人の立会いがなければ開封することができません。遺言書の提出を怠った者、検認を経ないで遺言を執行した者、家庭裁判所外において遺言書を開封した者は、５万円以下の過料に処せられます。

検認は、遺言書の現状を確定し、その後の偽造・変造を防止するための手続きです。検認の申立てがあると、家庭裁判所は検認の期日を全相続人に通知し、検認実施後、立ち会わなかった相続人その他の利害関係人に、検認済みの通知を行います。このことは、遺言書の存在を全相続人に知らせる効果があります。

検認では、遺言の有効性は判定しません。したがって、検認を受けた遺言書が必ずしも法的に有効なものであるとは限りません。逆に、検認を受けていない遺言書でも、要件を満たしていれば法的には有効です。ただし、検認済の証明がなければ、実際に不動産の名義書換や預金の払い戻しなどの相続手続きを行うことはできません。

住宅ローン専門の公的金融機関として長年にわたり大きな役割を果たしてきた住宅金融公庫が、2007年3月31日をもって、その57年の歴史に幕を閉じました。
住宅金融公庫は、戦後の深刻な住宅不足を解消するため、1950年に国が設立した政府系金融機関です。国民の住宅取得促進という目的を掲げ、これまでに1944万人、戦後に建設された住宅の35％に対して融資を実行してきました。しかし、一方で公庫には、かねてより民業を圧迫しているという批判があり、また、補給金として多額の税金が投入されていることが問題視されていました。近年では、超低金利により公庫離れが進んだこともあり、政府の特殊法人改革の中で見直しが図られた結果、2001年12月策定の「特殊法人等整理合理化計画」により、この度の廃止が決定されました。

　廃止となった住宅金融公庫は、4月１日より独立行政法人住宅金融支援機構へと生まれ変わりました。住宅金融支援機構は旧住宅金融公庫の権利・義務を引き継ぐため、住宅金融公庫の融資を利用している人は、今後もこれまでと同じ融資条件のまま住宅ローンの返済を続けることができます。返済方法の変更や繰上げ返済についてもこれまでどおりに行うことができます。また、同時に（財）公庫住宅融資保証協会も解散しましたが、同協会による団体信用生命保険の保障はそのまま機構に引き継がれています。

　ただし、機構では、つみたてくん（住宅債券）の積立て者および住宅積立郵便貯金の利用者に対する経過措置や、機構の指定する災害の被災者に対する災害復興住宅融資等を除き、個人のマイホーム取得に対する直接融資は廃止され、証券化支援業務が事業の中心となります。

証券化支援業務とは、民間金融機関が融資する長期・固定金利の住宅ローンについて、ローン債権を機構が買取り、証券化して投資家に販売する（買取型）、あるいは証券化されたローン債権に対する元利払いを機構が保証する（保証型）ことでローン債権の証券化を支援するものです。この仕組みによって提供される長期・固定金利の住宅ローンは「フラット３５」と呼ばれ、公庫時代の2003年10月から商品化されています。

旧住宅金融公庫のローンには、①低利の長期固定金利であること、②建物に対する要件は厳しいが、利用者に対する収入以外の要件が緩やかであること、という２つの大きなメリットがありました。
公庫融資がなくなっても、これらのメリットは、前述の「フラット３５」に引き継がれています。また、最近では、銀行によっては「フラット３５」よりも金利の低い長期固定金利ローンが提供されるなど、民間住宅ローンのバリエーションも豊富になっています。さらに、金利はもとより、保証料や繰上げ返済手数料などの諸経費についても、金融機関によってかなり差が生じるようになっています。「フラット３５」にしても、取扱い金融機関によって金利は異なるのです。

「住宅ローンと言えば公庫」という時代は終わりました。これからの住宅ローンは、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談して、賢く選択することが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　
ファイナンシャルプランナー　鈴　木　克　昌